合同才签订没几天，一个消息意外传来：当地某知名中学即将入驻其房子所在小区附近。
名校在哪里都是稀缺资源，学区房的光环之下，短短几天，江先生所在小区的房屋均价就上涨了1万元左右。
张小姐开心了，但房东不乐意了，签合同的时间早了几天，无形中他损失了100多万的卖房收入。
他立刻将双倍定金打还到张小姐账户中，并告诉她：这房子我不打算卖了。
合同都签好了，张小姐自然不愿意。
她一纸诉状将江先生告上法庭，要求江先生继续履行合同。
法官向江先生说明：双方签订的合同具有法律效力。除非有法定理由，不能随意解除。
买方要求继续履行合同，符合法律规定，也有事实依据。
也就是说，在这种情况下，江先生未经商议后就退定金，并主张合同无效的行为，是得不到法律支持的。
很多普通人，对于定金的了解，还停留在：订金可退，定金不能退；收定金的一方想反悔，双倍返还定金即可的浅显程度。
今天我们就根据这个退房纠纷，来普及一下房屋买卖中，关于定金、合同纠纷的权责关系。
1、这种购房合同已签，双倍退定金就能解除合同关系吗？
不能！
因为除了双方一致同意约定解除之外，法定解除合同需要符合以下条件：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
特别需要注意的是，这里第二、三、四项，指的是违约方不履行债务，守约方可以解除合同。违约方自己无权单方面要求解除合同。
2、如果有违约行为导致合同解除的，只要按照合同约定支付双倍定金就可以吗？
也不是！
违约金的法律目的，是弥补守约一方的损失。如果该损失和违约金相比过高或者过低，可以请求法院调整。
本案中，如果房价暴涨导致购房者预期利益产生较大损失，即使解除合同，张小姐也可以要求江先生赔偿涨价后房屋和购买价格的差价损失。
房东江先生最终还是无法因自己的违约行为获利。
所以说，买房时交定金要谨慎，退定金更加要谨慎！不管是买方还是卖方，都需要尊重合同，有契约精神。
发表于 2020-6-17 15:11:26
